Wordt de aftrek nieuw-voor-oud in de rechtspraak juist toegepast?
Juli 2023
Zaakschade kan bestaan uit schade aan de zaak zelf (zaaksbeschadiging) of het verloren gaan van een zaak (zaaksverlies). Bij zaakschade kan gedacht worden aan brand of schade aan de fundering. Deze schade wordt in het algemeen begroot aan de hand van de objectieve herstelkosten. Hierbij kan de situatie aan de orde zijn dat een onroerende zaak door het herstel meer waard is geworden (of naar verwachting meer waard zal worden) dan deze zaak zonder de beschadiging zou zijn geweest. In deze gevallen kan een aftrek nieuw-voor-oud worden toegepast, die in mindering wordt gebracht op de toe te kennen schadevergoeding.
Het wettelijke stelsel: schadebegroting en de aftrek nieuw-voor-oud
Het doel van schadebegroting is om de benadeelde zo veel mogelijk in de positie te brengen als waarin hij feitelijk zou hebben verkeerd als de onrechtmatige gedraging niet zou hebben plaatsgevonden. Waar het uitgangspunt is dat deze schade concreet wordt begroot, kan deze schade in bepaalde gevallen abstract worden vastgesteld. Een van die gevallen is bij zaaksbeschadiging.
Alleen als herstel mogelijk en verantwoord is, heeft de schadelijdende partij recht op de naar objectieve maatstaven berekende herstelkosten. Bij de vraag of herstel mogelijk en verantwoord is, worden de herstelkosten vergeleken met de waardevermindering van de onroerende zaak. Als de herstelkosten de omvang van de waardevermindering niet overstijgen, zal herstel – indien praktisch mogelijk – ook economisch gezien verantwoord zijn. Onder omstandigheden kan herstel ook verantwoord en gerechtvaardigd zijn, als de herstelkosten de waardevermeerdering overstijgen.
Als blijkt dat het verantwoord is om tot herstel over te gaan en er wordt (naar verwachting) daadwerkelijk tot herstel overgegaan, kunnen twee situaties na herstel ontstaan. De waarde van de beschadigde zaak kan hoger óf lager zijn dan de waarde die de zaak had voorafgaand aan de onrechtmatige gedraging. Toepassing van een aftrek nieuw-voor-oud is alleen aan de orde als de zaak na herstel een (substantiële) waardevermeerdering heeft ondergaan.
De rechter dient zo’n aftrek echter terughoudend toe te passen. Door het herstel wordt de eigenaar immers met een verrijking geconfronteerd die hij niet heeft beoogd. Daarbij komt dat de verrijking mogelijk ook moeilijk is te financieren voor de eigenaar. Alleen als er sprake is van een substantiële waardevermeerdering is er daarom plaats voor zo’n aftrek.
Bij het toepassen van de aftrek nieuw-voor-oud in procedures waarin herstel van (onderdelen van) onroerende zaken aan de orde is, is het van belang om de waardevermeerdering te bekijken op het niveau van de waarde van de gehele onroerende zaak en dus niet op het niveau van de losse delen van de onroerende zaak die tezamen de onroerende zaak vormen. Als bij een huis de fundering wordt hersteld of vervangen, moet de vraag of sprake is van een (substantiële) waardevermeerdering dan ook worden beantwoord door de waarde van de totale onroerende zaak – bijvoorbeeld het huis – te vergelijken met de situatie voordat de onrechtmatige gedraging werd begaan om vervolgens te beoordelen of sprake is van een substantiële waardevermeerdering. Daarbij moet overigens de situatie na herstel vergeleken worden met de situatie waarin de schadelijdende partij zich zou hebben bevonden zonder de normschending.
Een voorbeeld: vervanging van de fundering
Het volgende voorbeeld dient ter verduidelijking van het bovenstaande. De fundering van een pand is beschadigd geraakt als gevolg van onrechtmatig handelen van een aannemer die bij het slopen van de vloer eveneens de fundering heeft ’meegenomen’. De schade kan enkel hersteld worden door de fundering te vervangen. Voor toepassing van de aftrek nieuw-voor-oud in dit voorbeeld moet worden beoordeeld of het pand – met de nieuwe fundering – een substantiële waardevermeerdering heeft ondergaan. Als dit niet het geval is, is de toepassing van de aftrek nieuw-voor-oud niet aan de orde.
Toepassing in de rechtspraak
De toepassing van de aftrek nieuw-voor-oud in de rechtspraak van de rechtbanken en gerechtshoven verschilt van het bovenstaande kader. Het meest opvallende punt is dat bij de aftrek nieuw-voor-oud niet wordt gekeken naar de invloed van het herstel van dat onderdeel op de waarde van de gehele onroerende zaak.
Dit gebeurde bijvoorbeeld in een procedure bij de Rechtbank Rotterdam.[1] De koper van een huis vorderde schadevergoeding van de verkopers omdat het huis non-conform zou zijn. De non-conformiteit lag volgens koper in het niet veilig kunnen gebruiken van de elektrische installatie, de cv-installatie en de water- en gasleidingen. Met herstel van de gebreken zou een bedrag van EUR 5.670 gemoeid zijn, aldus de gerechtsdeskundige. De rechtbank paste een aftrek nieuw-voor oud toe:
“Op die kostprijs komt echter een aftrek in verband met ‘nieuw voor oud’ in aanmerking (…) De deskundige heeft de waardetoename in verband met de vernieuwing van de elektra en de gasinstallatie becijferd op € 1.830 en voor het overige op nihil. Aldus moet de door [gedaagden] te vergoeden schade worden begroot op € 3.840.”
Met het toepassen van een aftrek nieuw-voor-oud keek de rechtbank in deze zaak naar de waardevermeerdering van de elektra- en gasinstallatie als gevolg van de vernieuwing ervan. Vervolgens oordeelde de rechtbank dat sprake was van een substantiële waardevermeerdering, die volledig voor rekening van koper diende te komen. Met dit oordeel miskende de rechtbank mijns inziens dat beoordeeld moet worden wat de invloed is van de vernieuwing van de elektra- en gasinstallatie op de waarde van de woning. De rechtbank had pas een aftrek nieuw-voor-oud moeten toepassen op het moment dat de waarde van de woning als gevolg van de vernieuwing van de elektra- en gasinstallatie substantieel was vermeerderd en dat lijkt hier niet het geval. In deze zaak had de koper van het huis dan ook recht gehad op EUR 5.670.
De Rechtbank Amsterdam paste de aftrek nieuw-voor-oud wel correct toe in een procedure waarin de fundering van een woonhuis was hersteld.[2] De koper had een pand, een rijksmonument, gekocht voor EUR 2.200.000. Een jaar na levering gingen de deuren in het souterrain en in de stijlkamer van de woning klemmen en werden er scheuren in het gebouw zichtbaar. Na onderzoek bleek dat de fundering op korte termijn moest worden vervangen. De koper heeft de verkoper aangesproken tot schadevergoeding wegens non-conformiteit.
De rechtbank zette eerst het door haar gehanteerde kader uiteen:
“De rechtbank stelt ook hier voorop dat er aanleiding bestaat tot een voordeelsverrekening als het funderingsherstel een voordeel voor [eiser 1] heeft opgeleverd en voor zover de verrekening redelijk is. Een voordeel zal optreden als door het funderingsherstel de vermogenstoestand van [eiser 1] is verbeterd, wat het geval is als er een waardevermeerdering van de woning is opgetreden ten opzichte van de woning die [eiser 1] in 2007 kocht.”
Toepassing van het uiteengezette kader leidde tot een aftrek nieuw-voor-oud van 20%.
In een zaak waarin een nieuwe fundering onder een muur was geplaatst ter herstel van enkele gebreken deed de Rechtbank Amsterdam het echter anders:[3]
“De rechtbank is van oordeel dat er aanleiding is om tot verrekening van voordeel over te gaan. [eisers gezamenlijk] heeft immers een nieuwe fundering onder de betreffende muur, hetgeen doorgaans betekent dat deze gedurende vele decennia onderhoudsvrij is en niet vervangen hoeft te worden.”
Aldus motiveerde de rechtbank in deze zaak haar oordeel om een aftrek nieuw-voor-oud toe te passen met een meer impliciete verwijzing naar de verlengde levensduur van de fundering. Met deze motivering miskende de rechtbank mijns inziens dat een langere levensduur niet per definitie betekent dat het pand waar de fundering onderdeel van uitmaakt ook meer waard is geworden.
Bij het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch lag de volgende zaak voor.[4] Koper heeft op 9 april 1999 een Beckermann keuken, model Castello Vanee, gekocht voor fl. 30.750. In 2002 is de kleurfolie van een aantal keukenfrontjes gaan loslaten. Deze kleurfolie is onder de garantie vervangen. Na vervanging deed het probleem zich in 2006 opnieuw voor. Beckermann heeft herstel geweigerd omdat de garantietermijn was verlopen. Uiteindelijk blijkt dat 21 van de 47 frontjes zijn beschadigd. Ten aanzien van de aftrek nieuw-voor-oud overwoog het gerechtshof dat:
“de kantonrechter met recht [heeft] geoordeeld dat een aftrek nieuw voor oud gerechtvaardigd is, nu door de volledige vervanging van de frontjes (dat deel van) de keuken qua levensduur wordt verlengd. Naar het oordeel van het hof heeft de kantonrechter dan ook met recht een aftrek nieuw voor oud toegepast.”
Het gerechtshof heeft in deze zaak ten onrechte aan zijn overweging ten grondslag gelegd dat sprake is van een waardevermeerdering van de onroerende zaak omdat de frontjes van een deel van de keuken langer meegaan. Dit ’levensduurcriterium’ kan – in ieder geval niet zonder nadere deugdelijke motivering – niet gelijk worden gesteld aan waardevermeerdering van de onroerende zaak als geheel.
Conclusie
De jurisprudentie met betrekking tot de aftrek nieuw-voor-oud laat een wisselende toepassing zien. Vaak lijkt te worden miskend dat de beoordeling of sprake is van een substantiële waardevermeerdering moet worden bekeken op het niveau van de gehele zaak en niet op – bijvoorbeeld – het niveau van de keuken of de fundering die onderdeel is van de onroerende zaak.
Door dit verschil in benadering van de schadebegroting is de aftrek nieuw-voor-oud mogelijk minder vaak en in mindere mate van toepassing. De schadelijdende partij krijgt een groter deel van zijn schade vergoed en wordt daarmee uiteindelijk zuiverder in de toestand gebracht waarin hij zou verkeren zonder normschending.
Bij dit alles is van belang dat de juiste feiten en omstandigheden worden aangevoerd. Hierbij valt te denken aan het vaststellen van de waarde van de onroerende zaak voorafgaand aan herstel en de vermeerdering die de waarde van de onroerende zaak al dan niet heeft ondergaan na herstel. Op deze wijze kan op een correcte wijze worden beoordeeld of een aftrek nieuw-voor-oud moet worden toegepast.
* * *
[1] Rechtbank Rotterdam 2 februari 2011, ECLI:NL:RBROT:2011:BQ1408. Een vergelijkbaar geval was aan de orde in: Rechtbank Middelburg 7 november 2012, ECLI:NL:RBMID:2012:BZ5316.
[2] Rechtbank Amsterdam 16 juli 2014, ECLI:NL:RBAMS:2014:4948.
[3] Rechtbank Amsterdam 12 oktober 2016, ECLI:NL:RBAMS:2016:6401. Een vergelijkbare situatie was aan de orde in: Rechtbank Noord-Holland 30 september 2020, ECLI:NL:RBNHO:2020:11782.
[4] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 13 december 2011, ECLI:NL:GHSHE:2011:BU7855. Een vergelijkbare situatie was aan de orde in: Gerechtshof Amsterdam 3 november 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:4505.
