Werkzaamheden in een bouwput? Wacht niet tot het kalf verdronken is!

September 2022

Inleiding

In de bebouwde omgeving van Nederland wordt de bodem volop benut. Zo worden leidingen, kabels, rioleringen, funderingen, tunnels, metro’s en parkeergarages voornamelijk in de bodem ondergebracht. Voor het maken van deze ondergrondse werken is een bouwput nodig.[1]

In sommige gevallen ontstaat bij werkzaamheden in een bouwput schade aan omringende gebouwen, door bijvoorbeeld heiwerk, sloop- of graafwerkzaamheden of het wegpompen van grondwater. Hierbij kan het voorkomen dat het pand van de ‘buren’ verzakt of dat scheurvorming in het pand ontstaat.

Afhankelijk van de omstandigheden komt de schadelijdende derde veelal uit bij de opdrachtgever van de werkzaamheden of de aannemer die de werkzaamheden heeft uitgevoerd, dan wel heeft laten uitvoeren. Nu er geen overeenkomst tussen de derde en deze opdrachtgever of de aannemer bestaat, gaat het om de vraag of sprake is van een onrechtmatige daad van de opdrachtgever en/of de aannemer jegens de derde. Hiervoor dient voldaan te zijn aan een vijftal vereisten, die in art. 6:162 BW worden omschreven. Wij richten ons in deze bijdrage met name op het vereiste dat een gedraging of nalaten van de opdrachtgever en/of aannemer onrechtmatig dient te zijn.

In deze bijdrage zal worden ingegaan op omstandigheden waar de opdrachtgever en de uitvoerende aannemer rekening mee kunnen houden om aansprakelijkheid jegens derden te voorkomen.

Aansprakelijkheid opdrachtgever jegens derden

Voor de vraag of door een opdrachtgever van de werkzaamheden onrechtmatig is gehandeld, is in het algemeen vereist dat de opdrachtgever in strijd heeft gehandeld met de wet of in strijd met hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt. Hieronder valt ook een ‘nalaten’, zoals het treffen van onvoldoende voorzorgsmaatregelen om bouwschade te voorkomen.

Veelal zal de opdrachtgever van de werkzaamheden tevens eigenaar zijn van het pand. Het staat een eigenaar van een pand in beginsel vrij om dat pand naar eigen inzicht te slopen of verbouwen. Deze vrijheid kan worden beperkt indien door de wijze van uitvoering van de werkzaamheden schade kan ontstaan aan naburige panden of percelen. De opdrachtgever zal rekening moeten houden met de mogelijkheid van schade, hij zal onderzoek naar die mogelijkheid moeten doen en zo nodig zal hij maatregelen moeten treffen om de schade te voorkomen.[2]

In geval van sloop- en bouwwerkzaamheden zal de opdrachtgever deze werkzaamheden veelal niet zelf uitvoeren, maar daarvoor een gespecialiseerde aannemer inschakelen. De aannemer zal op zijn beurt veelal een professionele sloper in de arm nemen. Indien de aannemer of de sloper een fout maakt en vervolgens schade aan omliggende gebouwen door deze werkzaamheden ontstaat, dan betekent het nog niet zonder meer dat daarmee de aansprakelijkheid van de opdrachtgever gegeven is. In beginsel mag de opdrachtgever namelijk varen op de deskundigheid van de ingeschakelde aannemer of de sloper. Dat is met name het geval als het gaat om een opdrachtgever met weinig kennis over slopen en bouwen, zoals een particuliere opdrachtgever die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Van een opdrachtgever met weinig kennis op dit gebied mag worden verwacht dat hij een gerenommeerd en gespecialiseerd bouwbedrijf inschakelt. Als hij dat heeft gedaan, dan hoeft de opdrachtgever in beginsel geen toezicht te houden op voorbereidingen en de uitvoering van werkzaamheden. Een niet ter zake kundige eigenaar mag er in beginsel namelijk van uitgaan dat de aannemer zijn werk goed doet.[3]

Als een opdrachtgever een bepaalde werkwijze heeft voorgeschreven waardoor schade ontstaat, dan kan het zijn dat hij daarvoor aansprakelijk is. Die situatie zal zich eerder voordoen bij professionele opdrachtgevers, althans bij opdrachtgevers met kennis over bouwen en slopen. De professionele opdrachtgever zal zich bijvoorbeeld ook actiever bemoeien met het bouwproces dan de onkundige opdrachtgever. De professionele opdrachtgever zal dan ook eerder aansprakelijk zijn dan de opdrachtgever zonder kennis.

Dat brengt ons bij de gemeente, die ook geregeld als opdrachtgever van bouwwerkzaamheden optreedt. Veelal zal de gemeente veel kennis hebben van de directe omgeving. Bovendien heeft de gemeente meestal deskundigen in dienst die de risico’s van de bouwwerkzaamheden goed kunnen inschatten en daarom in staat zijn om de voor- en nadelen van de verschillende in aanmerking komende alternatieven tegen elkaar af te wegen.[4] Bij de beoordeling van de aansprakelijkheid van de gemeente wordt dit veelal meegewogen door rechters.

De kennis van de opdrachtgevende gemeente kan in sommige gevallen leiden tot een waarschuwingsplicht. Uit de rechtspraak volgt dat een gemeente, gelet op de ernst van de te verwachten schade, de belangen van omwonenden onvoldoende heeft aangetrokken door niet in het bestek op de kwetsbaarheid van de funderingen van omliggende woningen voor grondwateronttrekkingen te wijzen, terwijl de gemeente wel van deze kwetsbaarheid op de hoogte was. Dit klemde te meer, naar het oordeel van het hof, omdat een dergelijke waarschuwing een kleine inspanning vergt en (nagenoeg) geen kosten met zich brengt. Nu de gemeente een dergelijke waarschuwing heeft nagelaten, heeft zij volgens het hof onrechtmatig gehandeld jegens de omwonenden.[5]

Uit de rechtspraak volgt dat een gemeente ook aansprakelijk kan zijn wanneer zij opdracht heeft gegeven tot het verrichten van sloopwerkzaamheden op enkele meters naast een pand van een derde en geen specifieke afspraken met de aannemer heeft gemaakt over de wijze van slopen en/of de mate waarin gesloopt zou worden. Daarbij speelde mee dat de gemeente ook geen bouwkundige opname had laten opnemen van de toestand van het naastgelegen pand, een zogenoemde ‘nulmeting’, voorafgaand aan de sloopwerkzaamheden.[6] Deze omstandigheden zijn ons inziens ook van belang voor de beoordeling van de aansprakelijkheid van andere professionele opdrachtgevers.

Een zekere regierol voor de gemeente ontheft de aannemer overigens niet van de plicht om te zorgen voor de nodige maatregelen ter voorkoming van schade ten gevolge van door hem uit te voeren werkzaamheden.[7] Ten aanzien van de mogelijke aansprakelijkheid van de aannemer jegens een derde is het volgende van belang.

Aansprakelijkheid aannemers jegens derden

In veel gevallen zal een opdrachtgever niet zelf alle sloop- en bouwwerkzaamheden uitvoeren, maar worden deze veelal uitbesteed aan een aannemer.[8] In de rechtspraak wordt aangenomen dat een handelen en/of nalaten van een aannemer niet onrechtmatig is vanwege het enkele feit dat als gevolg daarvan een zaak beschadigd raakt en dat een (voorzienbaar) gevolg is van dat handelen of nalaten.[9] Desalniettemin mag van degene die sloop- en bouwwerkzaamheden (lees: de aannemer) gaat verrichten de nodige zorgvuldigheid verwacht worden om het ontstaan van schade aan eigendommen van derden te voorkomen. De zorgplicht uit hoofde van onrechtmatige daad vloeit doorgaans voort uit de regels van het maatschappelijk verkeer.

De mate van zorgvuldigheid die in een concreet geval kan worden gevergd, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Uit de rechtspraak blijkt dat de rechter gebruik maakt van de volgende gezichtspunten: (i) de aard en ingrijpendheid van de werkzaamheden, (ii) de voorzienbaarheid van schade, (iii) de wenselijkheid van het voeren van overleg met omwonenden om mogelijke risico’s in kaart te brengen, (iv) de mogelijkheid onderzoek te verrichten, (v) de praktische mogelijkheden om voorzorgsmaatregelen te treffen en (vi) eventuele bijzondere kwetsbaarheid van het buurtperceel.[10]

Bij de omstandigheid ‘mogelijkheid onderzoek te verrichten’ valt bijvoorbeeld te denken aan het al dan niet uitvoeren van doen van een nulmeting.[11] Bij aanvang van heiwerkzaamheden brengt de zorgplicht jegens omwonenden veelal mee dat een nulmeting naar de staat van de gebouwen moet worden gedaan. Nu een dergelijke nulmeting in de branche standaard wordt uitgevoerd, wordt aangenomen dat het onzorgvuldig is indien een aannemer dit nalaat. Dit geldt te meer indien sprake is van ingrijpende werkzaamheden.

Voorts kan bij de omstandigheid ‘de voorzienbaarheid van schade’ relevant worden geacht of de aannemer voorafgaand aan de werkzaamheden onderzoek heeft ingesteld, bijvoorbeeld naar de risico’s van de aanleg van een damwand of het ontgraven van een bouwkuip. Indien de aannemer kon verwachten dat er extreme trillingen zouden optreden en daardoor schade aan het pand van de buren kon ontstaan, dan kan de aannemer niet stellen dat de schade niet te voorzien was. In een dergelijk geval wordt aangenomen dat de aannemer ook dient te handelen naar hetgeen uit onderzoek volgt, omdat anders de onzorgvuldigheid wordt aangenomen.

Conclusie

In deze bijdrage is ingegaan op de vraag waar een opdrachtgever of aannemer rekening mee kan houden om aansprakelijkheid jegens derden te voorkomen bij het uitvoeren van sloop- en/of bouwwerkzaamheden. Daarbij is het treffen van voorzorgsmaatregelen van belang.

Hoewel de opdrachtgever de aansprakelijkheid soms kan ‘doorschuiven’ naar de door hem ingeschakelde aannemer, kan met name de professionele opdrachtgever onder omstandigheden aansprakelijk zijn jegens een derde. Voor de aannemer geldt op zijn beurt dat van hem de nodige zorgvuldigheid bij sloop- en bouwwerkzaamheden mag worden verwacht. Dit zal van geval tot geval moeten worden beoordeeld.

Wilt u als opdrachtgever of aannemer meer weten over aansprakelijkheidskwesties bij sloop- en/of bouwwerkzaamheden, dan kunt u contact opnemen met Sheralyn Heideman of Annevi Etienne.

* * *

[1] Een bouwput is een ontgraving om de ondergrondse delen van een bouwwerk te kunnen uitvoeren.
[2] Rb. Noord-Holland 27 november 2019, ECLI:NL:RBNNE:2019:4956, r.o. 5.2, waar wordt verwezen naar: HR 26 november 2004 (ECLI:NL:HR:2004:AR3161) en HR 21 april 2000 (ECLI:NL:HR:2000:AA5590).
[3] Hof Amsterdam 3 november 2020, ECLI:NL:GHAMS:2020:2949, Hof Amsterdam 4 juni 2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:1682, Hof Den Bosch 20 januari 2009, ECLI:NL:GHSHE:2009:BH4224, Rb. Noord-Holland 27 november 2019, ECLI:NL:RBNNE:2019:4956, r.o. 5.3-5.5.
[4] Rb. Arnhem 5 augustus 2009, ECLI:NL:RBARN:2009:BJ8799, r.o. 4.5.
[5] Hof Den Haag 16 april 2013, ECLI:NL:GHDHA:2013:BZ9954, 4.3.
[6] Hof Amsterdam 23 april 2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:CA3102, r.o. 2.6. Zie ook: Rb. Leeuwarden 7 oktober 2009, ECLI:NL:RBLEE:2009:BK0228, r.o. 4.5, waar het ging om een gemeente die aan aansprakelijkheid ontkwam doordat zij voldoende voorzorgsmaatregelen had getroffen door onder meer de aannemer te instrueren om bij het uitvoeren van sloop-, grond- en funderingswerkzaamheden de werkzaamheden zoveel mogelijk trillingsvrij uit te voeren, en een nulmeting van het pand van de omwonende had laten maken.
[7] Rb. Haarlem 5 september 2007, 123758/HAZA06-584, RAV 2007/51, r.o. 4.9.
[8] In het geval dat de aannemer de sloopwerkzaamheden aan een professionele sloper heeft uitbesteed, dan doet dat in beginsel niet af aan zijn eigen verantwoordelijkheid.
[9] Rb. Limburg 15 juni 2022, ECLI:NL:RBLIM:2022:4672, r.o. 5.2.1.
[10] Rb. Limburg 15 juni 2022, ECLI:NL:RBLIM:2022:4672; Hof Amsterdam 11 januari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:51, r.o. 4.9; Hof Amsterdam 12 mei 2020, ECLI:NL:GHAMS:2020:1364.
[11] Rb. Noord-Holland 11 september 2019, ECLI:NL:RBNHO:2019:7672, r.o. 5.2.